房地產(chǎn)抵押權(quán)的存續(xù)期間及訴訟時效

作為房地產(chǎn)抵押登記管理部門，在受理房地產(chǎn)抵押申請時，發(fā)現(xiàn)許多抵押當事人，在簽訂的抵押合同中，對抵押期限有不同的理解。依照我國現(xiàn)行法律，抵押權(quán)作為物權(quán)，并不因抵押期限的屆滿而消滅，但如果超過訴訟時效，其相應的權(quán)利就有可能不予以保護。因此，房地產(chǎn)抵押當事人以及登記部門的有關(guān)人員，應對這方面的政策有必要的了解。

在貸款擔保活動中，房地產(chǎn)抵押貸款較為普遍，為保障抵押當事人的合法權(quán)益，1995年以來，國家、有關(guān)部門相繼頒布了《中華人民共和國擔保法》、《中華人民共和國商業(yè)銀行法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》、《貸款通則》等法律、法規(guī)和規(guī)章，對我國發(fā)展金融事業(yè)、搞活房地產(chǎn)經(jīng)濟，走向法治管理起著重要的作用。作為房地產(chǎn)抵押登記管理部門，在受理房地產(chǎn)抵押登記業(yè)務時，發(fā)現(xiàn)許多抵押當事人，在簽訂抵押合同時，對合同中的抵押擔保期限各有不同的理解，將期限內(nèi)容載明為：1.約定有債務履行期限，沒有抵押期限;2.約定有抵押期限，沒有債務履行期限，3.約定的抵押期限與債務履行期限相同;4.約定的抵押期限長于債務履行期限一定時期;5.約定為：“抵押合同自抵押物登記之日起生效，至借款人還清全部貸款本息時終止”。針對登記部門在他項權(quán)利證書中的期限欄應如何記載，1995年建設部對《房屋他項權(quán)證》有關(guān)問題的答復中規(guī)定：“在‘權(quán)利存續(xù)期間’欄填抵押人履行債務的期限”，1997年建設部在《房屋權(quán)屬證書的填寫說明》中規(guī)定“權(quán)屬證書上他項權(quán)利的約定期限是權(quán)利人雙方在合同上約定他項權(quán)利的期限”。據(jù)了解，各地登記部門在他項權(quán)利證書中對約定期限欄的填寫內(nèi)容上也不一致，有填合同中約定的債務履行期限的，有填抵押期限的，也有用文字表示的。抵押權(quán)作為物權(quán)，并不因雙方約定的抵押期限的屆滿而消滅，但由于抵押人占有著抵押物，如果抵押權(quán)人對抵押權(quán)的行使沒有期限的限制，長期懸而未決，對抵押當事人雙方均不利，法院在審理抵押方面的案例時，雖然不會因抵押期限的原因判決抵押人免除擔保責任，但如果超過訴訟時效，抵押權(quán)人的權(quán)利就可能不予以保護。

1、抵押期限屆滿，抵押權(quán)并不隨之消滅

在房地產(chǎn)抵押貸款活動中，合同當事人對貸款期限的約定，少則幾個月，多則10年、20年，金融部門有明確的規(guī)定，一般都是按規(guī)定訂立。合同當事人對抵押期限的約定，如上所述，出現(xiàn)了多種形式，針對抵押合同中應載明的內(nèi)容，國家《擔保法》第三十九條的五項規(guī)定中，以及修改后的建設部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第二十六條的十一項規(guī)定中，均未明確必須約定抵押期限的條款。對抵押期限與抵押權(quán)的存續(xù)的關(guān)系，最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋第十二條第一款規(guī)定：“當事人約定的或者登記部門要求登記的擔保期間，對擔保物權(quán)的存續(xù)不具有法律約束力”。在物權(quán)法的立法中，對抵押合同條款中約定抵押權(quán)存續(xù)期間的，也傾向于規(guī)定其為無效。這與保證合同中的期限有明顯的不同，保證期限可以由當事人在合同中約定，也可以由法律規(guī)定，保證人僅在保證期間承擔保證責任。在保證期間債權(quán)人未為請求時，保證期限屆滿，保證人的責任就會免除。抵押期限雖然也可以由當事人在抵押合同中雙方自愿約定，但按現(xiàn)行法律規(guī)定，其約定期限的長短，對抵押權(quán)的存續(xù)并不起決定作用。